1. Có được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp không?
Theo như tài liệu mới nhất tại luật đất đai thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nhà ở cần phải có quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ngay khi nhận được thông báo về việc cấp phép chuyển đổi thì bạn mới có thể sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà cấp 4.
Ngoài ra, việc sử dụng đất nông nghiệp xây nhà cấp 4 là trái pháp luật, vi phạm quy định của nhà nước và phải chịu trách nhiệm hành chính với hành vi này. Áp dụng theo nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi tự ý chuyển đổi mục đích về sử dụng đất mà chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền thì sẽ phải nộp phạt theo quy định tùy theo diện tích, khu vực xây dựng.
Nếu ở các khu đô thị và thành phố sẽ có mức phạt cao gấp 2 lần so với nông thôn và miền núi. Ví dụ: Cùng là diện tích 100m2 ở nông thôn sẽ có bị phạt từ 4.000.000 đồng – 10.000.000 đồng. Còn đối với các thành thị sẽ bị phạt từ 8.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
Mức phạt cao nhất đối với người vi phạm có thể lên đến 1 tỷ đồng với diện tích 3000m2.
2. Làm thế nào để được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp?
Căn cứ theo quy định pháp luật ban hành trong Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về mục đích sử dụng đất đai. Theo đó, nếu không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể từ đất nông nghiệp sang đất ở thì không thể xây nhà cấp 4 trên mảnh đất nông nghiệp. Việc tự ý xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp được coi là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Chính vì vậy, trước khi xây nhà cấp 4 trên mảnh đất nông nghiệp này, chị Linh cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đai cần được sự cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, như sau:
– Chuyển đất trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, đất nuôi trồng thủy hải sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào các mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thuê đất hoặc thu tiền sử dụng đất đai;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng các công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng các công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, nếu bạn muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (cụ thể là đất ở) thì bạn cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất cấp phép.
Các bước cần thiết để bạn có thể xin cấp phép xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp, cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Chuẩn bị 1 bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ như sau:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đai (theo mẫu số 1 ban hành theo Thông tư này)
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
+ Trường hợp 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
+ Trường hợp 2: Nếu tại cơ sở chưa có bộ phận 1 cửa thì bạn phải nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ, bộ phận tiếp nhận tiến hành kiểm tra. Nếu hồ sơ trên chưa hợp lệ thì cán bộ sẽ thông báo và hướng dẫn bạn nộp bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ trên đầy đủ, hợp lệ, bộ phận sẽ tiếp nhận và trao phiếu hẹn cho vợ chồng chị
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật bao gồm: Tiền sử dụng đất; Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Bước 5: Trả kết quả
UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Về thời hạn giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:
Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành 15/05/2014 quy định thời hạn giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày hồ sơ được tiếp nhận hợp lệ.
Trong đó, khoảng thời gian ngày không tính các ngày nghỉ lễ, nghỉ cuối tuần theo quy định của pháp luật hoặc thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và thời gian thực hiện xem xét xử lý đối với các trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử đụng đất có thể kéo dài hơn 10 ngày đối với những hộ dân ở các xã miền núi, hải đảo, ở các vùng sâu, vùng xa nơi điều kiện kinh tế còn gặp khó khăn.
Như vậy, để muốn xây dựng căn nhà cấp 4 trên mảnh đất nông nghiệp thì bạn cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm trình tự các bước nêu trên.
3. Chi phí để được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp
Căn cứ theo khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng: Đối với các trường hợp được nêu tại khoản 1 Điều này, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cá nhân sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.
Nếu một cá nhân muốn xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp thì phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ theo điểm b, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất với đối tượng và cá nhân, hộ gia đình cụ thể như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
Do đó chi phí phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Để được hỗ trợ và tư vấn, vui lòng liên hệ theo thông tin dưới đây: HÃNG LUẬT DHP
HÃNG LUẬT DHP trụ sở chính: Tòa nhà The Manor 2, Số 91 Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
HÃNG LUẬT DHP chi nhánh Hà Nội: Biệt thự VA03A – 9 Villa Hoàng Thành, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội
HÃNG LUẬT DHP chi nhánh Phú Quốc: Số 25 Hùng Vương, P. Dương Đông, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
HÃNG LUẬT DHP chi nhánh Bạc Liêu: Số 42 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, TP. Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu
Điện thoại:19008616
Email:contact@dhplaw.vn
Website: dhplaw.vn
Facebook: facebook/luatdhp
