HÃNG LUẬT DHP

Những điểm nổi bật, tháo gỡ khó khăn trong một số cơ chế thi hành luật đất đai

Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Trong đó, có thể kể đến một số chính sách đáng chú ý sau:

• Minh bạch hóa cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

• Mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Khoản 1 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, gồm:

– Thu hồi đất để xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý;

– Thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế;

– Trường hợp đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất nhưng không hoàn tất thỏa thuận thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư

• Thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, trong một số trường hợp đặc biệt như dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, Nhà nước được phép thu hồi đất trước khi hoàn tất bố trí tái định cư nếu đáp ứng điều kiện luật định hoặc được đa số người dân đồng thuận

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư đối với các trường hợp này (khoản 4 Điều 3).

• Giá đất bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Theo khoản 6 và khoản 7 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất bồi thường và giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không phải chờ xác định giá đất cụ thể.

Trường hợp mức bồi thường thấp hơn mức trung bình giá đất đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi được nhận phần chênh lệch, chi phí này do chủ đầu tư ứng trước và được tính vào chi phí dự án.

Làm rõ nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định rõ:

– Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải làm thủ tục xác định giá đất;

Thứ nhất, đối với trường hợp chuyển đất vườn sang đất ở thì theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15:

Kể từ 01/01/2026, trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu như sau:

– 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

– 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;

– 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 cũng dành một nội dung quan trọng để hướng dẫn việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là các trường hợp có yếu tố lịch sử về đất vườn, đất ao gắn liền với đất ở.

Tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết, không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều được giảm tiền sử dụng đất. Việc giảm chỉ áp dụng khi thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng đất có xen kẽ đất ở với đất vườn, đất ao hoặc đất nông nghiệp khác; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, đất ao gắn với đất ở nhưng đã được tách thửa hoặc đo đạc thành thửa riêng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Nới lỏng điều kiện tách thửa, hợp thửa từ ngày 01/01/2026:

Theo Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 thì kể từ 01/01/2026, bên cạnh trường hợp việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng thì người sử dụng đất được tách thửa, hợp thửa khi được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho sử dụng lối đi chung để kết nối với đường giao thông công cộng.

Điều này giúp giải quyết được việc có nhiều thửa đất muốn tách thửa, hợp thửa nhưng không giải quyết được do không tiếp giáp trực tiếp với với đường giao thông công cộng.

Kể từ 01/01/2026 thì người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không còn bắt buộc thực hiện tách thửa như thời điểm hiện tại và việc hợp các thửa đất không còn bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

Mở rộng các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Một điểm mới mang ý nghĩa nhân văn và có tác động xã hội rõ nét là việc bổ sung các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Theo quy định mới, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ sau ngày 15/10/1993, nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận chính thức. Đồng thời, các trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đúng mục đích và đáp ứng điều kiện luật định cũng được đưa vào diện xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Quy định này tạo cơ sở pháp lý để giải quyết hàng loạt trường hợp tồn tại kéo dài nhiều năm, giúp người dân “hợp thức hóa” quyền sử dụng đất, yên tâm đầu tư, xây dựng và thực hiện các giao dịch dân sự hợp pháp.

Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp những thắc mắc liên quan đến pháp luật:

HÃNG LUẬT DHP

HÃNG LUẬT DHP trụ sở chính: Tòa nhà The Manor 2, Số 89 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường Thạnh Mỹ Tây, Tp. Hồ Chí Minh

HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Hà Nội: Biệt thự VA03A – 9 Villa Hoàng Thành, Phường Kiến Hưng, Tp. Hà Nội

HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Phú Quốc: Số 25 Hùng Vương, xã Đông Hưng, tỉnh An Giang

HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Miền Tây Nam Bộ: Số 42 Nguyễn Thị Minh Khai, Xã Châu Thới, tỉnh Cà Mau.

Hotline: 0868335186

Email: vpls.tranduchung@gmail.com

Website: dhplaw.vn

Facebook: Facebook/Luatdhp