Trăn trở với tính chất pháp lý và quyền lợi của bên mua khi ký hợp đồng mua bất động sản hình thành trong tương lai
Bất động sản hình thành trong tương lai hiểu nôm na là các bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đang được các chủ đầu tư/bên bán hoàn thành về pháp lý, cơ sở hạ tầng của Bất động sản/Dự án đó.
Trong thời gian qua, do nhu cầu của Người mua, do nhu cầu cần huy động vốn của các Chủ đầu tư mà hình thức ký kết Hợp đồng mua bán bất động sản khi bất động sản đó chưa hình thành trở nên phổ biến. Trên thực tế, có thể có các loại hình Hợp đồng/Thỏa thuận mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà các chủ đầu tư/bên bán ký với khách hàng như sau:
- Hợp đồng nguyên tắc mua bán bất động sản;
- Hợp đồng hứa mua, hứa bán
- Hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ
- Hợp đồng quyền chọn mua bất động sản
- Thỏa thuận mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
- ……
Bản chất của loại hình này không hề xấu; nó giải quyết được nhu cầu huy động vốn của chủ đầu tư/bên bán và giải quyết được nhu cầu mua bất động sản giá rẻ, tang hiệu quả đầu tư trong tương lai. Tất cả các loại hình Hợp đồng/Thỏa thuận nêu trên đều chưa phải là một Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng chính thức; tuy nhiên, qua thực tiễn tư vấn, giải quyết các tranh chấp có liên quan thì chúng tôi thấy rằng hầu đa bên mua đã thanh toán gần như đến 95% giá trị của bất động sản đó. Chưa kể đến, do sử dụng Hợp đồng/Thỏa thuận mẫu của Chủ đầu tư nên đa phần các điều khoản trong các Hợp đồng/Thỏa thuận này đều có lợi cho phía bên bán/chủ đầu tư, bất lợi cho phía bên mua/khách hàng, ví dụ điển hình là các điều khoản như sau:
- Thời hạn ra sổ đỏ; thời hạn công chứng và các mốc thời hạn khác: ghi là “dự kiến”; điều này có nghĩa là thời hạn “mở”, có thể kéo dài mà bên mua không thể bắt lỗi bên bán;
- Điều khoản “Bất khả kháng”: hầu hết các hợp đồng đều đưa các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sự thay đổi chính sách Nhà nước là sự kiện bất khả kháng; điều này dẫn đến khi chậm trễ thực hiện các nghĩa vụ thì bên bán/chủ đầu tư sẽ viện dẫn các lý do từ phía chính sách, thủ tục Nhà nước để “thoái thác” trách nhiệm của mình;
- Chấm dứt hợp đồng, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại: Hầu hết đều chỉ quy định theo kiểu nếu Hợp đồng không thực hiện được, không ra sổ được cho bên mua thì tiền mua được hoàn trả lại, nếu có phạt bên bán thì cũng chỉ phạt mức khiêm tốn là 8% giá trị hợp đồng; vậy nếu hợp đồng không thực hiện được, chậm trễ đến 10 năm đi chăng nữa thì nếu bên mua có lấy lại tiền thì cũng chỉ lấy lại được số vốn ban đầu đã bỏ ra ban đầu cộng với mức 8% thì rõ ràng quá thiệt thòi cho bên mua trong bất kể trường hợp chấm dứt hợp đồng nào.
- ….
Do Hợp đồng/Thỏa thuận được ký kết sơ hở như vậy, nên đa phần, khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng thì “bên mua/khách hàng” luôn là người nắm “đằng lưỡi”, luật sư có giỏi đến mấy cũng rất khó lật lại được các trách nhiệm của bên bán/chủ đầu tư bởi đơn giản như ông bà ta đã có câu “bút sa thì….”
Nên khi tiếp nhận các tranh chấp giữa bên mua và các chủ đầu tư, với vai trò là luật sư, chúng tôi rất đồng cảm với những thiệt hại và hoàn cảnh pháp lý dường như là “bi đát” của thân chủ; cũng chỉ biết trấn an và gợn đục khơi trong cũng như có những lưu ý để tránh các thiệt hại trong tương lai trong các giao dịch bất động sản.
Đương nhiên, cũng có nhiều chủ đầu tư, nhiều dự án Bất động sản thì họ cũng có những Hợp đồng/Thỏa thuận mẫu mang tính đối ứng cân bằng quyền lợi giữa các bên một cách tích cực nhất chứ không pahir trường hợp nào cũng như nêu trên.
Nên lời khuyên của chúng tôi với tư cách là luật sư bảo vệ pháp lý cho bên mua bất động sản là: Khi ký Hợp đồng, nên đọc kỹ hợp đồng, yêu cầu sửa nếu thấy quá bất lợi; đồng thời chúng ta không nên nôn nóng muốn mau cho bằng được hoặc vì tin tưởng vào Chủ đầu tư mà bỏ qua hết các nội dung của Hợp đồng và vấn đề thanh toán.
Luật sư Trần Đức Hùng.
Nếu bạn muốn nhận được lời tư vấn cụ thể hơn xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Dịch vụ ly hôn nhanh tại Thủ Đức – HÃNG LUẬT DHP.
Với hệ thống đội ngũ luật sư cộng sự và chuyên gia tư vấn quản trị doanh nghiệp, tài chính, kế toán đông đảo, am hiểu thực tế, có chuyên môn sâu sắc và có nhiều kinh nghiệm chuyên biệt trong nhiều lĩnh vực khác nhau, HÃNG LUẬT DHP đã và đang cung cấp nhiều dịch vụ pháp lý toàn diện cho các khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Tại Thủ Đức, Hãng luật DHP tự hào cung cấp cho khách hàng dịch vụ pháp lý với đội ngũ Luật sư tại Thủ Đức một cách tận tâm và trách nhiệm. Quý khách hàng hoàn toàn có thể tin tưởng sử dụng dịch vụ của chúng tôi.
Để được hỗ trợ và tư vấn, vui lòng liên hệ theo thông tin dưới đây: HÃNG LUẬT DHP
HÃNG LUẬT DHP trụ sở chính: Tòa nhà The Manor 2, Số 91 Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
HÃNG LUẬT DHP chi nhánh Hà Nội: Biệt thự VA03A – 9 Villa Hoàng Thành, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội
HÃNG LUẬT DHP chi nhánh Phú Quốc: Số 25 Hùng Vương, P. Dương Đông, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
HÃNG LUẬT DHP chi nhánh Bạc Liêu: Số 42 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, TP. Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu
Hotline: 19008616
Email: luatdhp@gmail.com
Website: dhplaw.vn
Facebook: facebook.com/DHPLAW
