HÃNG LUẬT DHP

 

1. Hướng dẫn điều kiện, thủ tục mua căn hộ chung cư

Theo quy định của pháp luật thì nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.

Khi bạn mua nhà chung cư, bạn cần phải nắm được quy trình, thủ tục pháp lý hoặc quy định của pháp luật về nhà chung cư. Bạn có thể tự tìm hiểu hoặc nhờ một đơn vị tư vấn pháp lý như văn phòng luật sư, công ty luật để được tư vấn, hướng dẫn cho bạn.

Hãng luật DHP sau đây sẽ hướng dẫn cho Quý khách thủ tục mua nhà chung cư:

1.1. Điều kiện để mua nhà chung cư

– Điều kiện để nhà chung cư được phép mua bán

Để được là đối tượng trong giao dịch mua bán nhà chung cư, nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật nhà ở 2014, cụ thể :

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp sau đây không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (1):

• Mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai;
• Mua bán nhà chung cư ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà chung cư là xã hội, nhà chung cư để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với trường hợp sở hữu nhà chung cư có thời hạn (2);

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (3);

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền (4).

Đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai thì không áp dụng điều kiện tại (2) và (3).

– Điều kiện của bên bán :

+ Là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện mua bán nhà chung cư theo quy định tại Luật nhà ở và pháp luật dân sự:

+ Nếu người bán là cá nhân thì phải đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà chung cư theo quy định của pháp luật dân sự; nếu người bán là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

– Điều kiện của bên mua

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư được mua bán.

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư được mua bán.

+ Nếu bên mua là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định cuat Luật nhà ở.

– Điều kiện của chủ đầu tư

Nếu bạn mua nhà chung cư trực tiếp với chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư cần phải đáp ứng đủ những điều kiện như sau mới có thể được phép bán nhà chung cư. Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư khi bán nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Điều kiện 1. Có đầy đủ giấy tờ theo quy định, chủ đầu tư phải có các giấy tờ sau đây:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ dự án;
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

+ Điều kiện 2. Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước

• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

1.2. Thủ tục mua nhà chung cư

* Một số nội dung về Hợp đồng mua bán nhà chung cư:

– Theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng và có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật nhà ở. Cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và có các nội dung như họ tên cá nhân, tổ chức mua bán nhà chung cư; mô tả đặc điểm của nhà chung cư và thửa đất gắn liền với nhà chung cư; phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích được sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; thời hạn và phương thức thanh toán tiền; thời gian giao nhận nhà; thời gian bảo hành nhà chung cư nếu nhà chung cư đó được đầu tư, xây dựng mới; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng…

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014. Thời điểm có hiệu lực là thời điểm hợp đồng mua bán nhà chung cư được công chứng, chứng thực.

– Giá mua bán nhà chung cư do các bên tự thỏa thuận, trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà chung cư thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

* Những việc cần làm trước khi tiến hành mua căn hộ chung cư

Người mua nhà cần quan tâm đến giấy tờ pháp lý của dự án khu chung cư mà mình dự định mua. Theo đó dự án khu chung cư cần có các giấy tờ sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được phép thế chấp chính dự án đó để vay vốn nhằm đầu tư cho dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Do đó, trước khi ký hợp đồng mua bán, góp vốn… với người mua thì chủ đầu tư phải giải chấp với tổ chức tín dụng. Bởi vậy, người mua dự án nhà chung cư cần phải kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Chỉ khi có bản gốc giấy tờ này thì mới khẳng định chủ đầu tư đã trả hết nợ và giải chấp hoàn tất. Đây cũng là một trong các điều kiện để chung cư được đưa vào thực hiện các giao dịch trong đó có giao dịch mua bán căn hộ chung cư với người mua theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở.

Riêng dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể không cần Giấy chứng nhận nhưng phải có các loại giấy tờ sau đây:

+ Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.

+ Giấy phép xây dựng (nếu phải có giấy phép xây dựng).

+ Giấy phép nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ của dự án.

+ Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng( khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản).

– Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất.

Trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư cần phải hoàn thành toàn bộ các nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí với Nhà nước như: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận và dự án đó có thể sẽ bị “treo”, chưa được đưa vào kinh doanh.

– Vản bản chấp thuận đầu tư

Căn cứ khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP, một dự án xây dựng nhà ở phải có ý kiến chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.

– Hợp đồng mua bán căn hộ

Đây là loại giấy tờ pháp lý quan trọng ghi lại những thỏa thuận của chủ đầu tư và người mua. Do đó, trước khi ký vào hợp đồng, người mua cần xem xét kỹ các nội dung:

+ Tiến độ thanh toán: người mua thường chỉ phải thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ cho đến khi nhận được giấy chứng nhận thì sẽ thanh toán 100% giá trị.

+ Thông tin cụ thể về căn hộ chung cư: gồm vị trí, mã số, tên dụ án, giá mua bán, diện tích căn hộ, các tiện ích kèm theo, thông tin về phí dịch vụ, điện nước…

+ Người ký hợp đồng mua bán căn hô có phải là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay không, nếu không thì có ủy quyền không…

+ Trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng.

* Thủ tục mua bán nhà chung cư được thực hiện như sau:

– Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

– Bước 2: Đặt cọc căn hộ chung cư

Sau khi đã đạt được thỏa thuận ban đầu, hai bên nên tiến hành lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng được. Hợp đồng đặt cọc nên được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng để chắc chắn.

– Bước 3: Ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Sau khi đã ký và công chứng hợp đồng đặt cọc, hai bên theo thỏa thuận sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại phòng công chứng. Bên mua nhà sẽ thanh toán số tiền thỏa thuận trước và bên bán giao giấy tờ nhà cho bên mua. Lưu ý: trường hợp mua bán căn hô chung cư với chủ đầu tư thì không cần công chứng, chứng thực.

– Bước 4: khai thuế với cơ quan nhà nước

– Bước 5: hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ chung cư

2. Quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

            Khi mua căn hộ chung cư, người mua có quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất chung đối với phần đất dùng để xây dựng tòa nhà chung cư đó cùng với những chủ sở hữu căn hộ chung cư khác.

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về việc thời hạn sở hữu chung cư là 50 năm hay 70 năm, thời hạn sở hữu nhà chung thực chất phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của nhà chung cư cũng như thời hạn sử dụng đất. Do đó, thời hạn sở hữu chung cư là không xác định. Ví dụ, đất xây dựng nhà chung cư thuộc trường hợp thuê của Nhà nước thì thời hạn sử dụng sẽ là 50 năm, khi chủ đầu tư xây dựng tòa nhà đó thì việc cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ ở chung cư cũng chỉ được xác định trong thời hạn cho thuê đất. Đối với trường hợp đất được Nhà nước giao đất, sử dụng ổn định, lâu dài thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được cấp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ phụ thuộc vào cấp công trình. Nếu nhà chung cư được xây dựng thiết kế với thời hạn 70 năm hoặc 100 năm thì thời gian cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư là 70 hoặc 100 năm.

2.1. Nhà chung cư sở hữu có thời hạn

Chung cư 50 năm theo luật đất đai  năm 2013 hiện hành chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư nhận bàn giao đất. Cụ thể, những doanh nghiệp được giao đất để tiến hành xây dựng thì chỉ được sử dụng trong vòng 50, sau 50 năm khu đất đó sẽ được thu hồi để xây dựng dự án khác, hoặc các công trình công cộng,… Lý do có luật này để tránh trường hợp phí phạm đất, sử dụng đất kém hiệu quả từ các chủ đầu tư.

2.2. Nhà chung cư sở hữu không thời hạn

Chung cư sổ hồng vĩnh viễn là loại chung cư mà chủ của nó sẽ được sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư đó. Tức là khách hàng sẽ có sổ hồng, pháp lý rõ ràng. Theo Luật Đất đai, sau 50 năm chung cư xuống cấp thì chủ chung cư sẽ được đền bù 01 suất tái định cư hoặc một căn chung cư mới. Chính vì vậy, việc mua chung cư sở hữu vĩnh viễn vẫn có lợi hơn nhiều so với chung cư 50 năm, bởi lẽ sẽ không có vụ mất trắng sau khi mua, được phép cư trú, làm hộ khẩu và bán lại nếu không muốn ở nữa. Khách hàng cũng được thế chấp giấy tờ để vay ngân hàng, khi mua được ngân hàng hỗ trợ cho vay.

3. Thương hiệu và dịch vụ luật tại DHP law về tư vấn mua bán căn hộ chung cư

Hãng luật DHP là nơi chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý về tư vấn bất động sản với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm chuyên môn và tận tâm với công việc. DHP tự hào là nơi mang đến cho khách hàng những dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp về mảng pháp lý bất động sản với chi phí hợp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tốt nhất cho khách hàng.

Đến với Luật DHP, khách hàng sẽ được tư vấn rõ ràng về những vấn đề pháp lý về bất động sản, trong đó có tư vấn về mua bán căn hộ chung cư, những tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà khách hàng đang gặp phải, từ đó đưa ra những giải pháp tốt nhất nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, hạn chế tranh chấp và tiết kiệm tối ưu thời gian cũng như công sức cho khách hàng. Bên cạnh đó, Luật DHP luôn lắng nghe ý kiến phản hồi từ khách hàng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ không ngừng, mang đến sự hài lòng hơn nữa cho khách hàng.

5. Lý do bạn không sở hữu nhà chung cư được lâu dài

 Một trong những lý do khiến cho bạn không thể sở hữu nhà chung cư được vĩnh viễn đó chính là thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Người dân luôn mong muốn sở hữu vĩnh viễn nhà chung cư vì đó là tài sản quan trọng và có giá trị lớn, tuy nhiên cần hiểu rằng, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền. Hiện nay, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm. Sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu công trình đó chất lượng còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm lại giám định nữa. Do đó, nếu độ bền chung cư không thể đáp ứng sau khi giám định thì nhà chung cư cũng không đảm điều kiện để người dân tiếp tục cư trú tại đó. Trường hợp nhà chung cư bị hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý cấp tỉnh phải ban hành kết quả kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới; trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, dù không còn sở hữu nhà chung cư nhưng người mua nhà vẫn còn sở hữu quyền sử dụng đất có chung cư, trường hợp chung cư được xây dựng lại thì người mua nhà vẫn tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó, trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình phác thì sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.