Thế nào là kế hoạch, quy hoạch ?
Khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ, khoanh định các loại đất theo không gian sử dụng cho các ngành, lĩnh vực, địa phương trong một khoảng thời gian xác định trên cơ sở tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và điều kiện kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.
Khoản 28 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định kế hoạch sử dụng đất là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất theo thời gian
Người sử dụng đất bị hạn chế quyền gì khi đất thuộc diện quy hoạch và trong những trường hợp nào?
Quy định tại Khoản 4,6,7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 và điểm d Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 như sau:
Được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này
Trường hợp khu đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã có phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất sau 2 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai nội dung điều chỉnh hoặc hủy bỏ.
Không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm trên phần đất, tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn được phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở hiện có hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn
Khi khu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng.
Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
Như vậy, nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua bán, chuyển nhượng nhưng nếu mua, bán, chuyển nhượng sau khi có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Làm sao để biết thông tin về kế hoạch, quy hoạch ?
Thông qua hộ gia đình liền kề
Thông qua các hộ gia đình liền kề, cá nhân, tổ chức có thể tiếp cận thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng và đánh giá một cách sơ lược về sự ổn định trong quá trình sử dụng đất trong khu vực nhất định.
Tuy nhiên, chỉ nên dùng biện pháp này trong quá trình tham khảo và cân nhắc khu vực hay bất động sản không nên lấy làm căn cứ để quyết định. Bởi lẽ, các thông tin họ đưa ra có thể là “tin đồn”, cảm tính và thiếu sự chính xác. Về pháp lý, lời nói của các hộ xung quanh không có giá trị chứng minh và bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra.
Thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Khoản 1 Điều 42 Luật quy hoạch 2017 quy định “Thông tin về quy hoạch đã được quyết định hoặc phê duyệt phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, chính xác cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khi có yêu cầu, trừ những nội dung liên quan đến bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước” .
Như vậy, mọi cá nhân, tổ chức có quyền được cung cấp thông tin về kế hoạch, quy hoạch khi có yêu cầu, trừ một số trường hợp liên quan đến bí mật quốc gia.
Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai trực tiếp
Cá nhân có thể nộp trực tiếp phiếu yêu cầu theo theo Mẫu số 13-ĐK ban hành theo nghị định 101/2024/TT-BTNMT ngày 29/07/2024 kèm Mẫu số 13c-ĐK tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai trực tuyến
Truy cập cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất đang chuẩn bị/thực hiện giao dịch để xin thông tin về quy hoạch.
Chọn mục yêu cầu cung cấp thông tin Điền các thông tin của người xin quy hoạch và hồ sơ (bản mềm file pdf) theo mẫu như nộp trực tiếp.
Phương pháp hạn chế tranh chấp khi giao dịch đất đai nằm trong quy hoạch ?
Biết rõ thông tin về quy hoạch trước khi giao dịch
Các thông tin về quy hoạch được công bố công khai tại các cơ quan nhà nước và trên cổng thông tin điện tử hoặc được cơ quan nhà nước cung cấp thông tin khi có yêu cầu.
Vậy nên việc tìm hiểu thông tin kế hoạch, quy hoạch về bất động sản giao dịch trong tương lai rất quan trọng, không những giúp hạn chế những rủi ro về pháp lý đối với đất đai, mà còn giúp đánh giá tiềm năng của đất động sản trong tương lai, tối ưu hóa chiến lược đầu tư và thương lượng giá cả phù hợp.
Thỏa thuận trong Hợp đồng giao dịch
Nếu vì lý do khách quan không thể chủ động tìm hiểu thông tin về kế hoạch, quy hoạch, các bên tham gia giao kết Hợp đồng có thể thương lượng các điều khoản về cam kết đất động sản không nằm trong quy hoạch thuộc trường hợp bị hạn chế các quyền về đất đai.
Hơn nữa, các bên có thể thỏa thuận về hoàn trả tiền đặt cọc hoặc phạt vi phạt, bồi thường Hợp đồng nếu phát hiện các thông tin bất lợi kế hoạch, quy hoạch mà bên bán cố ý che giấu.
Mặt khác, thủ tục tố tụng về tranh chấp đất đai rất phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Chính vì thế, việc tìm hiểu trước thông tin quy hoạch sẽ tối ưu hơn hơn rất nhiều so với việc quy định trong Hợp đồng về các điều khoản cam kết về quy hoạch hay phạt vi phạm, hoàn trả tiền cọc.
Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp những thắc mắc liên quan đến pháp luật:
HÃNG LUẬT DHP
HÃNG LUẬT DHP trụ sở chính: Tòa nhà The Manor 2, Số 91 Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Hà Nội: Biệt thự VA03A – 9 Villa Hoàng Thành, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Phú Quốc: Số 25 Hùng Vương, P. Dương Đông, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Miền Tây Nam Bộ: Số 42 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, TP. Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.
Hotline: 0868335186
Email: luatdhp@gmail.com
Website: dhplaw.vn
Facebook: Facebook/Luatdhp
