Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy hợp đồng thế chấp đó có bị vô hiệu không? – Luật sư trả lời:
Câu hỏi: Nhà đất thuộc sở hữu Ông A. Ông B giả chữ ký và đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Ông C. Ông C thế chấp nhà đất cho Ngân hàng. Từ trước cho đến nay, Ông A vừa đang ở và quản lý, sử dụng nhà đất này. Hợp đồng thế chấp giữa Ông C và Ngân hàng có vô hiệu không?
Luật sư trả lời:
Các quy định pháp luật làm căn cứ để giải quyết tình huống:
- Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03-04-2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự, tố tụng hành chính.
Hợp đồng thế chấp là gì?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thì có chỉ rõ khái niệm về thế chấp tài sản. Theo đó, thế chấp tài sản được hiểu theo nghĩa như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Từ khái niệm trên, ta có thể hiểu Hợp đồng thế chấp là một loại hợp đồng để đảm bảo nghĩa vụ tài sản. Hợp đồng này là sự thỏa thuận giữa một bên thế chấp dùng tài sản của mình làm đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.
Ví dụ: Để Ngân hàng chấp nhận cho vay một khoản tiền thì bên thế chấp phải ký kết một hợp đồng thế chấp để đảm bảo được khoản vay. Cụ thể, đối tượng để thế chấp có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà, giấy đăng ký xe ô tô hoặc giấy tờ có giá khác,….
Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu khi nào?
Hiện nay, các quy định về Hợp đồng vô hiệu cũng được áp dụng như giao dịch dân sự vô hiệu.
Hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu nếu rơi các trường hợp sau đây:
- Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
- Giả tạo;
- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
- Nhầm lẫn;
- Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
- Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
- Không tuân thủ quy định về hình thức;
- Vô hiệu từng phần.
Người thứ ba ngay tình là gì?
Theo quy định pháp luật Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015, Chiếm hữu ngay tình được hiểu là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.
Bên cạnh đó, người thứ ba ngay tình là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.
Vì thế, đối với trường hợp đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không biết rằng phần đất đó không được chuyển nhượng thì đây được xem là người thứ ba ngay tình.
Xem thêm: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật
Vậy, đối với trường hợp trên, Hợp đồng thế chấp giữa Ông C và Ngân hàng có được xem là vô hiệu không?
Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”
Trường hợp này, Ông A đã giả chữ ký của Ông B và bán cho Ông C mà không được sự đồng ý của Ông B. Do đó trường hợp này đã vi phạm đến điều cấm của luật nên căn cứ theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trên sẽ bị vô hiệu.
Sau khi nhận chuyển nhượng, Ông C đã dùng tài sản đó để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng và hai bên đã ký hợp thế chấp tài sản. Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết rằng Ông A đang là người đang ở và quản lý mảnh đất đó hoặc Ngân hàng đã thẩm định nhưng không có tài liệu chứng cứ, chứng minh việc Ông A đã biết việc tài sản này đang bị thế chấp. Đối với trường hợp này, bên nhận thế chấp (Ngân hàng) sẽ không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự 2015. Do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ông C và Ngân hàng cũng thuộc trường hợp bị vô hiệu.
Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp những thắc mắc liên quan đến pháp luật:
HÃNG LUẬT DHP
HÃNG LUẬT DHP trụ sở chính: Tòa nhà The Manor 2, Số 91 Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Hà Nội: Biệt thự VA03A – 9 Villa Hoàng Thành, Q. Hà Đông, TP. Hà Nội
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Phú Quốc: Số 25 Hùng Vương, P. Dương Đông, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Miền Tây Nam Bộ: Số 42 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, TP. Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.
Hotline: 0868335186
Email: luatdhp@gmail.com
Website: dhplaw.vn
Facebook: Facebook/Luatdhp
