Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Bài viết dưới đây, DHPLAW sẽ giúp khách hàng hiểu rõ hơn về điều kiện để đầu tư bán nhà, nền đất trong các dự án bất động sản.
I. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Thế nào là dự án kinh doanh bất động sản
Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư của chủ đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, bao gồm:
+ Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
+ Dự án căn hộ cho thuê;
+ Dự án trung tâm thương mại;
+ Dự án khách sạn, nhà hàng;
+ Dự án về dịch vụ nhà ở;
+ Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên và các loại mô hình khác.
2. Điều kiện để trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản
Chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng kí ngành nghề kinh doanh bất động với mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ những trường hợp tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ.
II. Hồ sơ pháp lý của một dự án kinh doanh bất động sản
Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản thì một trong những điều đầu tiên cần quan tâm nhất đó là tính pháp lý của dự án. Hồ sơ pháp lý được xem như là giấy chứng nhận, bản cam kết về tính xác thực của một dự án bất động sản. Nếu một dự án bất động sản không có giấy tờ pháp lý chứng minh cho dự án, thì rất có khả năng dự án đó là ảo, không có khả thi, các nhà đầu tư nên tránh những dự án không rõ ràng về mặt pháp lý để không bị vướng phải những rủi ro. Một dự án bất động sản bao gồm các loại giấy tờ, hồ sơ pháp lý như sau:
– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư,
– Quyết định chủ trương đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
+ Giấy phép xây dựng
+ Bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500.
– Bảo lãnh ngân hàng
Ngoài ra, hồ sơ pháp lý đối với đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như: Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt; Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông; Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất…
III. Thời điểm chủ đầu tư được quyền bán, chuyển nhượng sản phẩm (nhà, nền đất) trong dự án.
1. Đối với dự án bất động sản là nhà ở
Căn cứ theo Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản, yêu cầu đối với bất động sản được đưa vào kinh doanh được quy định như sau:
– Đối với bất động sản là nhà, công trình xây dựng:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đối với đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất
+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
– Đối với dự án bán BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Theo đó, trước khi bán BĐS là nhà ở, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở được bán, cho thuê mua đủ điều kiện được bán theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và chỉ được bán sau khi có văn bản thông báo đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng.
+ Căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản thì “chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.” khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”
2. Đối với dự án bất động sản phân lô, bán nền
Căn cứ theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/NĐ-CP, điều kiện để dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định như sau:
– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Hiện nay, xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở, đất ở cũng tăng cao, nên các dự án bất động sản cũng trở nên sôi động và được quan tâm nhiều hơn từ các nhà đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tiễn vẫn có nhiều nhà đầu tư tiến hành mở bán, huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa đầy đủ các điều kiện pháp lý và chưa được sự đồng ý của cơ quan chức năng. Đối với khách hàng, khi tiếp cận tìm hiểu và có ý định mua bất động sản hình thành trong tương lai thì cần phải tìm hiểu rõ ràng pháp lý đồng thời tiến hành tra cứu thông tin để tránh những rủi ro xảy ra./.
Để được hỗ trợ, tư vấn về Bất động sản một cách tốt nhất, quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
HÃNG LUẬT DHP – DHP LAW
Địa chỉ: L4-09.OT06 Tòa nhà Landmark 4, Vinhomes Central Park, 720A Điện Biên Phủ, Phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
Email: lawyer_duchung@yahoo.com
Website: www.dhplaw.vn
Điện thoại: 0986.938.627
