HỎI:
Tôi có mua căn hộ trong một dự án xây dựng với giá 14 tỷ. Chủ đầu tư vẫn chưa làm xong phần móng và chưa được cấp Giấy phép xây dựng. Để yêu cầu tôi thanh toán tiền, Chủ đầu tư và tôi đã ký Thỏa thuận Hợp tác ký quỹ đăng ký quyền chọn mua căn hộ và nhận 4 tỷ tiền thanh toán của tôi dưới hình thức tiền “Ký quỹ”.
Tôi thanh toán đến đợt thứ 3 nhưng dự án vẫn chưa xây xong. Chủ đầu tư yêu cầu tôi phải tiếp tục thanh toán theo tiến độ. Tôi không thanh toán nữa thì Chủ đầu tư nói tôi vi phạm tiến độ thanh toán và sẽ mất toàn bộ số tiền.
Vậy, tôi phải làm gì để đòi lại tiền?
ĐÁP:
DhpLaw xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Dựa trên nội dung của Thỏa thuận Hợp tác ký quỹ đăng ký quyền chọn mua mà bạn cung cấp, DhpLaw thấy rằng Thảo thuận Hợp tác này vô hiệu vì trái với quy định của pháp luật hiện hành.
1.Trái với quy định của Bộ luật dân sự về ký quỹ
Theo Thỏa thuận hợp tác, hai bên thỏa thuận rằng “Để đảm bảo cho việc tham gia đăng ký chọn mua căn hộ và nghĩa vụ ký Hợp đồng mua bán của Người mua đối với căn hộ khi việc đăng ký chọn mua thành công, Người mua đồng ý ký quỹ bằng cách nộp tiền mặt hoặc chuyển khoản theo lịch biểu được quy định tại Phụ lục 1 vào tài khoản của chủ đâu tư”.
Điều 360 Bộ luật dân sự quy định ký quỹ là “việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Điều 280 Bộ luật dân sự quy định “nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể”. Nghĩa vụ dân sự chỉ phát sinh từ các căn cứ quy định tại Điều 281 Bộ luật dân sự, bao gồm: “hợp đồng dân sự, hành vi pháp lý đơn phương, thực hiện công việc không có ủy quyền, chiếm hữu, sử dụng tài sản hoặc được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, gây thiệt hại do hành vi trái pháp luật”.
Như vậy, khi đối chiếu nghĩa vụ được đảm bảo trong Thỏa thuận hợp tác với quy định của Bộ luật dân sự về ký quỹ nêu trên, DhpLaw thấy rằng “việc tham gia đăng ký chọn mua căn hộ và nghĩa vụ ký Hợp đồng của Người mua đối với căn hộ” không phải là nghĩa vụ dân sự theo luật định. Hay nói cách khác, bản chất của các đợt thanh toán số tiền 14 tỷ trong bản Thỏa thuận hợp tác không phải là tiền ký quỹ đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bạn – Người mua với Chủ đâu tư mà là tiền mua căn hộ.
Ảnh mang tính chất minh họa (nguồn Internet)
2.Trái với quy định của Luật nhà ở về huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
Khoản 2, 3 Điều 69 Luật nhà ở quy định rất rõ về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại gồm “vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân” và “tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Ngoài ra, theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở. “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Đối chiếu với tiến độ thanh toán và cách tính phần trăm số tiền cho từng đợt thanh toán số tiền 14 tỷ của Thỏa thuận hợp tác, DhpLaw cho rằng bản chất của Thỏa thuận hợp tác này là hình thức huy động vốn của Chủ đâu tư để thực hiện dự án. Như vậy, việc huy động vốn của Chủ đâu tư bằng việc ký kết Thỏa thuận hợp tác ký quỹ để đăng ký tham gia chọn mua Căn hộ hoàn toàn trái với quy định của Nghị định 99/2015 khi áp dụng hình thức huy động vốn khác để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua Căn hộ cho bạn – Người mua.
3.Trái với quy định của Luật kinh doanh bất động sản về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015 quy định “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản…” phải có giấy phép xây dựng. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Dựa trên hồ sơ pháp lý của Dự án mà Chủ đầu tư cung cấp cho bạn – Người mua, DhpLaw thấy rằng, Chủ đầu tư ký Thỏa thuận Hợp tác và nhận tiền thanh toán của bạn khi chưa được cấp giấy phép xây dựng và chưa hoàn thành xong phần móng. Điều này trái với quy định của Luật kinh doanh Bất động sản về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Bởi các lý do nêu trên, Thỏa thuận Hợp tác là vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. Bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Thỏa Thuận Hợp tác vô hiệu và buộc Chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ số tiền bạn đã thanh toán.
Để được hỗ trợ, tư vấn về vấn đề Doanh nghiệp, Đầu tư, Sở hữu trí tuệ, Giấy phép,… một cách tốt nhất, quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
HÃNG LUẬT DHP
Địa chỉ: L4-09.OT06 Tòa nhà Landmark 4 Vinhomes Central Park, 720A Điện Biên Phủ, Phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
Hotline: 0986.938.627
Zalo, Viber, Line: 0986.938.627
Facebook: facebook.com/DHPLAW
