Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN – thay thế) đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản..
Chi tiết đề xuất mới về Luật Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản như thế nào?
Phương án 1: Tính theo thu nhập thực tế:
Người bán kê khai thu nhập chịu thuế bằng cách lấy giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan, sau đó áp dụng mức thuế suất 20% trên phần thu nhập này. Phương án này phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế, tuy nhiên đòi hỏi người bán phải có đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh giá vốn và chi phí.
Ví dụ minh họa:
Một người bán căn nhà với giá 5 tỷ đồng, đã mua trước đó với giá 3 tỷ đồng và có các chi phí hợp lý được chứng minh bằng hóa đơn là 200 triệu đồng.
- Thu nhập tính thuế là: 5 tỷ – 3 tỷ – 200 triệu = 1,8 tỷ đồng
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 20% × 1,8 tỷ = 360 triệu đồng
Ưu điểm: Phản ánh đúng lợi nhuận thực tế.
Nhược điểm: Người bán phải có đầy đủ chứng từ hợp lệ, nếu không sẽ không được áp dụng phương án này.
Phương án 2: Tính theo giá bán và thời gian nắm giữ:
Nếu không chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý, người bán sẽ áp dụng phương án tính thuế trực tiếp trên giá bán, với mức thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ bất động sản, cụ thể:
- Nắm giữ dưới 2 năm: thuế suất 10%
- Từ 2 năm đến dưới 5 năm: thuế suất 6%
- Từ 5 năm đến dưới 10 năm: thuế suất 4%
- Từ 10 năm trở lên hoặc bất động sản có nguồn gốc thừa kế: thuế suất 2%
Quy định này nhằm khuyến khích cá nhân nắm giữ bất động sản lâu dài, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn làm “nóng” thị trường.
Ví dụ minh họa:
Căn nhà bán với giá 5 tỷ đồng và được người bán nắm giữ 6 năm. Mức thuế suất tương ứng là 4%. Vậy thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 4% × 5 tỷ = 200 triệu đồng
Ưu điểm: Không yêu cầu chứng minh chi phí hay giá mua.
Nhược điểm: Có thể phải nộp thuế cao hơn so với lợi nhuận thực tế nếu lãi thấp nhưng giá bán cao.
Xem thêm: https://dhplaw.vn/hop-dong-moi-gioi-bat-dong-san/
Đối với bất động sản có nguồn gốc thừa kế:
Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế không tính theo thời gian nắm giữ, mà việc chuyển nhượng sẽ áp dụng theo thuế suất 2%/giá bán.
Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng. Với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất chuyển nhượng vẫn như hiện hành, ở mức 2%/giá bán mà không tính theo thời gian nắm giữ.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành (khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007), nếu người thừa kế là người đầu tiên chuyển nhượng tài sản sau khi nhận thừa kế thì được miễn thuế. Chỉ từ lần chuyển nhượng tiếp theo, nghĩa vụ thuế mới phát sinh.
Một số nước cũng sử dụng chính sách thuế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.
Hiện nay, tại Đức có hai sắc thuế chính là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản mục đích kinh doanh (nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch 3 lần trong 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).
Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng bang. Quy định tại thành phố San Francisco (bang California), nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 5 năm kể từ khi mua, sẽ bị áp thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, mức thuế là 24% nếu bán trong năm đầu tiên; 22% nếu bán trong 1-2 năm; 20% trong 2-3 năm; 18% trong 3-4 năm và 14% nếu chuyển nhượng sau 4-5 năm.
Tại Singapore, nếu bất động sản được mua và bán lại trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giá bị đánh thuế 100%. Sau 2 năm, thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, thuế suất là 15% nếu bán trong năm đầu tiên và 10% nếu bán trong năm thứ hai. Tại Malaysia, thu nhập từ việc thanh lý bất động sản bị đánh thuế theo thời gian nắm giữ: 30% nếu bán trong 3 năm đầu, 20% nếu giữ từ 3-4 năm và 15% nếu giữ từ 4-5 năm.
Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi thị trường
Có thể thấy rằng, đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ sẽ siết chặt tay chơi ngắn hạn, đánh trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và “lướt sóng”, những người đang chiếm tỉ trọng lớn trong lực cầu thị trường.
Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp chịu ảnh hưởng đầu tiên bởi các nhà đầu tư thường “lướt sóng” trong vòng 6 – 18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận nên áp mức thuế 10%. Với mức thuế này, biên lợi nhuận của các nhà đầu ngắn hạn sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.
Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và giải đáp những thắc mắc liên quan đến pháp luật:
HÃNG LUẬT DHP
HÃNG LUẬT DHP trụ sở chính: Tòa nhà The Manor 2, Số 89 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường Thạnh Mỹ Tây, Tp. Hồ Chí Minh
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Hà Nội: Biệt thự VA03A – 9 Villa Hoàng Thành, Phường Kiến Hưng, Tp. Hà Nội
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Phú Quốc: Số 25 Hùng Vương, xã Đông Hưng, tỉnh An Giang
HÃNG LUẬT DHP Văn phòng Miền Tây Nam Bộ: Số 42 Nguyễn Thị Minh Khai, Xã Châu Thới, tỉnh Cà Mau.
Hotline: 0868335186
Email: vpls.tranduchung@gmail.com
Website: dhplaw.vn
Facebook: Facebook/Luatdhp
